Пазарът на земя замръзна в жегите

От началото на годината нямаме нито една сделка със земеделска земя, съобщава Дневник. Казва го брокер от района на Видин. Че в момента сделките са по-скоро рядкост свидетелстват и други участници или наблюдатели на пазара. Спадът не е от вчера, а през годините това е принудило брокери на земеделска земя да преминат към сегмента на жилищата. Единственото постоянно през последните над 10 г. е поскъпването на земята, като някои играчи определят пазара към момента като спекулативен.

Макар и по-скоро единични са случаите на покупка на земя с инвестиционна цел за разлика от апартаментите, в които много хора влагат свободни средства, за да ги опазят от инфлацията и поради липса на кой знае какви алтернативи.

Сделките са трудни

В момента няма активна търговия, сделките са трудни. В полупланинските и планински райони няма голямо търсене. Имотите в тези райони се използват за пасища, мери, ливади и т.н. Те са с по-малък добив, съответно по-ниска възвръщаемост и рентите се запазват. Докато в полските райони, където се отглеждат зърнено-житни култури, интересът е относително голям, цените вървят нагоре, с което се покачват и рентите. Така анализира пазара пред "Дневник" Стайко Стайков, председател на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи.


Уточнява, че през последните години се наблюдава трайна тенденция почти да няма предлагане на първичния пазар - тоест от собственици, на които е върната земята, или техните наследници. "Особено след като фермерите се убедиха в предимствата да обработват своя земя, включиха се активно на пазара и се превърнаха в основни купувачи. През последните години намаля предлагането ѝ и силно се завиши търсенето", допълва той.

За понижена активност на пазара на земеделска земя говори и Антон Андонов, изп. директор на "Ера недвижими имоти". Според него и на пазара на дребно, и на този на едро има по-скоро спорадични сделки.

Пазарът като цяло е доста спекулативен, е мнението на Виктор Ромбаут, който обработва 42 хил. земя в района на Видин. Смята, че за парцели, към които има голям интерес, обичайно се стига до наддаване, което в крайна сметка изкривява самия пазар.

В момента се забелязва едно забавяне на пазара. Причините за това се коренят в големия дисбаланс на цените "купува" и "продава" при основните култури, които формират дохода от земята, казва пред "Дневник" Георги Георгиев, управител на "Агромениджмънт", мениджърското дружество на "Елана Агрокредит". На свой ред отбелязва, че почти са изчезнали вече сделките на първичния пазар, а по-голям е делът на препродажбите.

Антонов посочва и че на първичния пазар има все по-малко продавачи, често земите са с множество наследници, част от тях не са в България и това затруднява продажбата. Рентите продължават да се повишават, което кара собствениците, които нямат спешна нужда от пари, да не продават, защото имат висок текущ доход, казва той.

Според наблюденията му единични са случаите на продажби от първични собственици като често причина за това е нуждата от пари в брой, за да купят жилище на децата си в градовете, нуждата от пари за лечение и понякога за образование. Другата хипотеза е когато парцелът има много собственици, които не могат заедно да го управляват.

Стайков също посочва, че според опита от последните години хората продават собствени имоти при възникването на форсмажорно обстоятелство, което ги принуждава да търсят бърз доход. Но отделно от това, предлагането е малко като има региони, в които е почти нулево, допълва той.

Цените са в застой, засега

Цените на земеделските земи непрекъснато се покачват през последните години като средно за страната от 2010 г. насам са поскъпнали с над 400 процента, сочат изчисления въз основа на данните на Националния статистически институт.

Георги Георгиев отбелязва, че застоят в цените сега идва след значителен ръст през последните 2 години. "Неяснотата за цените, на които ще се реализира реколтата от новата жътва, също е фактор, който в момента води до "охлаждане" на пазара", допълва той.

Извън конкретните характеристики на съответния имот фактор, влияещ върху цената, е реализацията на продукцията, както и възможностите за получаване на субсидии и участие в програми на ЕС, казва и Стайков.

"Българите нямат много възможности да инвестират парите си и се обръщат към недвижимите имоти и в частност към земята. Този процес получи много силен тласък миналото лято, когато цените се вдигнаха значително и тенденцията продължава. Дългосрочното последствие от поскъпването е, че предлагането на земеделска земя с всяка година намалява", коментира Антон Андонов.

Инвестирай в земя

Не толкова масови обаче са инвестициите в земеделска земя.Това носи два вида доходност - от текуща рента и от поскъпване на самата земя. От първото доходността се движи между 1.5 и 3.5% на годишна база в зависимост от цената на придобиване, а пък цената на земеделската земя е с немалък годишен ръст. "В земеделска земя инвестират хора, които имат известни познания или са намерили подходящи посредници, които да я управляват впоследствие, защото се изисква през 5 г. да се отдава под наем или да се арендова", напомня Андонов.

В последните години имаше доста от т.нар. спекуланти - непрофесионални инвеститори, които търсеха пристан за своите спестявания, коментира Георги Георгиев. Именно тяхното навлизане, в съчетание с инфлационните процеси и значителния ръст на цената на изкупуване на продукцията от зърнените култури, доведе до съществения ръст на цените на земеделските имоти.

Посочва, че сега по-скоро пазарът се връща към нормализиране и той отново започва да се доминира от фермерите. "Мисля, че другите професионални инвеститори - т.нар. фондове, по-скоро в момента са пасивни и изчакват да видят "новата реалност" - какви ще са цените за реализация на новата реколта, респективно каква ще е разумната доходност, която ще могат да получат от инвестицията в земя, за да могат да формират своята инвестиционна стратегия", казва Георгиев.

Белите петна се свиват все повече

Все повече намалява площта на т. нар. бели петна, сочат и официалните данни, и наблюденията на брокерите. "Белите петна" са земеделски имоти, чиито собственици не обработват земята и не са подали изрична декларация в общинската служба по земеделие, че не желаят друг да им я обработва. Така тя се дава от общинската служба по земеделие на едри фермери, които получават и субсидии.

Белите петна намаляват, тъй като повече хора сключват договори с ползвателите, припомня Стайков.

В района, в който развива дейност Ромбаут, пустеещите земи са много малко и са такива, които са в по-трудни местности, в които едрите земеделци не могат да влязат.

Наблюденията на Андонов са, че в крайна сметка собствениците проявяват интерес и започват да управляват земите си и те престават да бъдат бели петна. Другата причина за свиването на изоставената земя е, че препродажбата й я поставя в ръцете на стопани, които започват да я обработват.

В отговор на въпроси до "Дневник" от Министерството на земеделието напомнят, че според разпоредбите на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи собствениците на имоти трябва да декларират в общинската служба по земеделие формата на стопанисването им за конкретна стопанска година. Ако не го направят и за тях не постъпи информация за сключени договори за наем/аренда, а те попадат в
определените граници (територии) на масивите за ползване, то те ще бъдат разпределени като бели петна на някои от участниците в доброволните разпределения. Такива процедури стопаните правят всяка година и след тях се издава заповед на директора на областна дирекция "Земеделие".

В случай че собствениците не желаят имотите им или някои от тях да се включват в масиви за ползване (уедряване), те изрично посочват това обстоятелство в декларацията. Декларацията е по образец, утвърден от министъра на земеделието и храните и се подава в срок до 31 юли лично или чрез пълномощник и важи за следващата стопанска година. Ако собствениците са повече от един, е достатъчно само един от тях да я подаде.

Накъде ще върви пазарът

Наблюдението на Георги Георгиев е, че интересът е все по-силен не към едни или други райони в страната, а към по-големи (комасирани) площи, както и към такива с потенциал за напояване. "Иначе в момента все още има и засилено търсене на парцели за изграждане на фотоволтаични централи, но моите очаквания са до края на годината да има охлаждане и на този пазар, тъй като вече има разработени или са в процес на разработване доста проекти, а капацитетът за присъединяване към електропреносната мрежа не е безкраен", коментира той.

Пазарът на земеделска земя е стабилен и прогнозируем, смята Стайков. Прогнозата на оглавяваната от него организация, е, че пазарът ще остане стабилен, но цената на актива ще зависи от развитието на конфликта в Украйна, възстановяването на веригите за доставки, реколтата, цената на енергийните ресурси, семената, торовете, препаратите и т.н.

Ако има увеличение на цената на актива, спрямо предходната 2022 година, очакваме да бъде около 10%. Основна причина за поскъпването на земеделската земя у нас е инфлацията. Все повече хора предпочитат да влагат средства в земята, казва той.

Цената на земята през годините винаги е вървяла нагоре. Това, което се случва сега е, че хората, които обработват земята, разбраха, че тя е ценност и ако в началото се стараеха да арендуват земя без да я притежават, сега разбраха, че трябва да я купуват и да я притежават. Това е новата тенденция. Това е и причина през следващите години прогнозите да са за по-високи цени на земеделската земя у нас, посочва Стайков.

Виктор Ромбаут казва, че въпросът с комасацията е особено важен за обработващите земята в момента, тъй като стопаните са принудени всяка година да се разбират помежду си как да обработват съседните имоти, за да може да уедрят площите. В допълнение, самият той през последните години е направил замени нотариално с други земеделски производители, за да могат да са по-сигурни в масивите, които обработват.

Подчерта, че държавата като един от най-големите собственици на земеделска земя е логично да направи комасация или продажба на парцелите си, за да даде повече сигурност на стопаните, а не да ги обрича на несигурност като през няколко години пуска на търг имотите си и по този начин препятства дълготрайните инвестиции в земята.

Той смята, че цената на земята стига момент, в който земеделските производители не могат да си позволят да купуват толкова много имоти, и ще искат да се насочват в подобрение на добивите чрез дълготрайни инвестиции в земята - като напоителни системи, варуване, междинни култури и др.